پیمانکاری ساختمان
مزایا و معایب پیمانکاری ساختمان
قرارداد پیمانکاری ساختمان یکی از اجزای خیلی مهم پروژه های ساختمان سازی است. به دلیل اینکه پروژه های ساختمان سازی معمولاً خیلی طولانی و زمان‌بر استند، باید حتماً قراردادهای پیمانکاری ساختمان تنظیم شود تا هر یک از طرفین قرارداد تکالیف خود را بدانند و وظایف و مسئولیت ها برای هر یک از طرفین مشخص باشد. معمولا در این قراردادها که انواع مختلفی هم دارند، بسته به نوع آنها کلیه ی تعهدات طرفین قراداد به صورت مشخص بیان شده است تا در صورتی که کارفرما و پیمانکار در طول پروژه دچار اختلاف شوند و یا پروژه ناتمام باقی بماند امکان رسیدگی به موضوع وجود داشته باشد.
قراردادهای پیمانکاری ساختمان از لحاظ نوع پرداخت به صورت های مختلفی تقسیم بندی می شوند.
یکی از پرکاربردترین قرارداد های پیمانکاری ساختمان، قرارداد پرداخت کلی است. در قرارداد پرداخت کلی پیمانکار در قبال دریافت هزینه مشخص و معینی تمامی کار تعریف شده را انجام می دهد که این نوع قرارداد از لحاظ قیمت به دو صورت قیمت ثابت و قیمت شناور تقسیم میشود. این نوع قراردادها زمانی به کار گرفته می شوند که اطلاع کافی برای محاسبه دقیق قیمت‌ها وجود نداشته باشد و یا زمانی که تغییرات کمی در طول پروژه ممکن است اتفاق بیفتد و از لحاظ مالی می‌توان کنترل مناسبی بر روی پروژه داشت و یا زمانی که کارفرما بخواهد هزینه ها مالی در گردش را در ابتدای کار و قبل از انعقاد قرارداد بداند. همچنین زمانی به کار گرفته می شود که ریسک انجام پروژه خیلی پایین باشد. یا زمانی که کارفرما مایل باشد روی کل پروژه اجحاف داشته باشد ولی وارد جزئیات انجام‌پروژه نشود.
این نوع از قراردادهای پیمانکاری ساختمان می تواند معایبی داشته باشد. از جمله معایب آن این است که ممکن که زمان طولانی برای برآورد هزینه های پروژه لازم باشد که خود باعث افزایش هزینه مالی پروژه میشود. همچنین کارفرما هیچ نظارتی بر برنامه‌ها و اجرای عملیات پروژه توسط پیمانکار ندارد.
در این پروژه ها ممکن است به دلیل عدم همخوانی طرح هایی که کارفرما طراحی کرده و نظرات کارفرما و پیمانکار باعث تخطی از برنامه ریزی های انجام شده شود.
نوع دیگری از قراردادهای پیمانکاری ساختمان قراردادهای دائمی است که این قراردادها به صورت قراردادهای سریال، قراردادهای با قابلیت تغییر و قراردادهای با دوره زمانی محدود منعقد می شود.
از جمله چالش قرارداد پیمانکاری دائمی این است که ممکن است پیمانکار به دلیل طولانی بودن پروژه و عدم آگاهی از سودی که ممکن است نصیبش شود، قیمت بالایی پیشنهاد داده و از دور رقابت کنار رود. در این نوع قرارداد در هزینه آماده‌سازی مقدمات پیمان و برگزاری مناقصه صرفه جویی میشود.
در این قراردادها بهره‌وری بیشتری وجود دارد این قرارداد باعث می شود که به کارفرما و پیمانکار در پیش‌بینی و بررسی هزینه ها کمک شود و پرداخت‌ها سریعتر انجام می گیرد. همچنین در این نوع قراردادها به دلیل ارتباط بلندمدت بین کارفرما و پیمانکار باعث می شود که پیمانکار بیشتر از کیفیت و سرعت عمل درخواستی کارفرما مطلع شود. اما از معایب خدمات پیمانکاری ساختمان در این نوع قراردادها به علت اینکه پیمانکار ممکن است از سود ناشی از استمرار و ادامه پیدا کردن موضوع پروژه آگاهی نداشته باشه به همین دلیل قیمت بالا تر را پیشنهاد میکند و ممکن از دور رقابت خارج بشود. ممکن است تاخیر در انجام پروژه علی رغم شایستگی های پیمانکار باعث ایجاد بی‌اعتمادی نسبت به پیمانکار ایجاد شود.
نوع دیگری از قراردادهای پیمانکاری ساختمان، قراردادهای سنجشی استند. قراردادها سنجشی اگرچه در ابتدای کار برآورد تخمینی از هزینه‌ها میشود ولی در طول پروژه برای هر مرحله به صورت جزئی قیمت پروژه تعیین میشود. این نوع قراردادها زمانی به کار گرفته می شود که در واقع در ابتدای کار نیازهای کارفرما به صورت واضح مشخص نیست و همچنین کارفرما نیاز دارد که پروژه او به سرعت شروع شود.
نوع دیگری از قراردادهای پیمانکاری ساختمان قراردادهای باز پرداخت هزینه است. در قراردادهای باز پرداخت هزینه کارفرما متعهد می شود که کلیه هزینه‌های پرداخت شده توسط پیمانکار را که برای کارگران، مصالح کارگران کارگاه و مواد مصرفی است را علاوه بر مبلغی که بعنوان حق الزحمه پیمانکار مورد توافق شده را یکجا با هم پرداخت میکند. این قراردادها نیز انواع مختلفی دارند که می توان به فاکتور ثابت و قیمت هدف اشاره کرد.
نوع دیگری از قراردادهای پیمانکاری قراردادهای مدیریت پروژه است. در این نوع قراردادها کارفرما علاوه بر پیمانکار، یک شرکت یا یک سازمان را برای مدیریت و هماهنگی فازهای طراحی و ساخت پروژه خود در کنار پیمانکار اصلی استخدام می کند، تا به فعالیت بپردازد. در این نوع قراردادها در واقع نیاز به یک پیمانکار تخصصی است. از جمله معایب این نوع قراردادها این است که ممکن است هماهنگی های انجام شده بین پیمانکار اصلی و پیمانکار های جز زمان بر باشد و موجب تاخیر در انجام پروژه شود.
از جمله قراردادهای دیگر می توان به قراردادهای مدیریت پروژه، نیز قرارداد قراردادهای طراحی و ساخت، قراردادهای مهندسی تامین تجهیزات اشاره کرد که هر کدام مزایا و معایب خودشان را دارند.
قرارادادهای پیمانکاری ساختمان از حیث تامین ملزومات پروژه نیز می توانند انواع مختلفی داشته باشند. از جمله قراردادهای پیمانکاری می توان به قرارداد پیمانکاری با مصالح، قرارداد پیمانکاری بی مصالح، قرارداد پیمانکاری درصدی، قرارداد پیمانکاری با شخص حقیقی و قرارداد پیمانکاری تعمیرات ساختمان اشاره کرد. که هریک از این قراردادها شرایط و ضوابط خاص خود را داشته و همچنین مزایا و معایب خود را دارند.
شایان ذکراست که در هر یک از این قراردادها وظایف و تعهدات پیمانکار و مالک ساختمان متغیر است و بر اساس نوع قرارداد تغییر می کند. به عنوان مثال در قرارداد پیمانکاری درصدی یکی از انواع رایج این قراردادهاست، پرداخت کلیه هزینه های مندرج در قرارداد بر عهده کارفرما می باشد. همچنین کارفرما موظف است کلیه صورت حساب های تهیه شده توسط مدیر پروژه که مهندس ناظر نیز آن را تایید کرده است، بررسی نموده و در اسرع وقت پرداخت نماید.
در قرارداد پیمانکاری ساختمان بدون مصالح تامین نیروی انسانی و ابزارهای مورد نیاز و ماشین آلات کار و همچنین لوازم ضروری برای اجرای عملیات پروژه که در قرارداد مطرح شده و همچنین تامین کلیه ی هزینه های مستقیم و غیرمستقیم برعهده شخص پیمانکار است. و مسئولیت تهیه مصالح مصرفی مورد نیاز در پروژه بر عهده کارفرما می باشد. در این قراردادها مسئولیت کلیه امور مربوط به کارگران بر عهده پیمانکار می باشد. یکی از موضوعات مهمی که باید در قراردادهای پیمانکاری بی مصالح مطرح شود، موضوع هدر رفت مصالح است. بنابراین با توجه به اینکه تهیه مصالح به عهده کارفرما می باشد، باید در قرارداد قید شود که در صورتی که پیمانکار باعث هدر رفتن مصالح شود خسارت‌های این موضوع به عهده پیمانکار خواهد بود. همچنین لازم است که معیاری برای سنجش هدر رفت مصالح در نظر گرفته شود.
مزایا و معایب قرارداد پیمانکاری ساختمان
همانطور که اشاره شد یکی دیگر از انواع قراردادهای پیمانکاری ساختمان، قرارداد پیمانکاری با مصالح است. در این قراردادها در واقع پیمانکار به عنوان نماینده کارفرما است و انجام کلیه امور و مدیریت و اجرای پروژه به عهده پیمانکار است. در این نوع قراردادها تهیه مصالح برعهده پیمانکار به عنوان نماینده کارفرما است. تهیه نقشه‌ها، دریافت مجوزهای ساخت، تهیه مصالح و ماشین‌آلات و محوطه سازی و احداث فضای کارگاهی و استخدام کارگران و همچنین پیمانکاران خرد و کلیه امور به عهده پیمانکار اصلی پروژه می باشد. یکی دیگر از انواع قراردادهای پیمانکاری ساختمان، قرارداد پیمانکاری با شخص حقیقی در واقع تک نفره است. که در واقع یک نفر به عنوان پیمانکار مسئول انجام پروژه ای مشخص و در قبال دریافت وجه مشخصی می شود. موضوع قرارداد کاری با شخص حقیقی می تواند مثل ساخت یک ساختمان، حمل و نقل و یا تهیه و تدارک یک کالا باشد. در این نوع قراردادها در واقع میزان مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن و همچنین مدت زمان انجام عمل خواسته شده از موارد مهمی است که حتماً باید در قرارداد ذکر شود. همچنین در این قراردادها درصدی از مبلغ مورد توافق بین کارفرما و پیمانکار به عنوان ضمانت برای حسن انجام کار نزد کارفرما باقی می ماند.
مهمترین مزیت قراردادهای پیمانکاری همانطور که در بالا نیز اشاره شد، تنوع خیلی زیاد آن است. قرارداد پیمانکاری شامل قراردادهای پرداخت کلی، قراردادهای سنجشی، قراردادهای دائمی، قراردادهای مدیریتی، قراردادهای مدیریت پروژه، قرارداد طراحی و ساخت، قراردادهای ساخت و توسعه و قراردادهای پیمانکاری تک نفره است. یکی دیگر از مزیتهای مهم قراردادهای پیمانکاری این است که در واقع دارای چارچوب کلی برای پیمان و قرارداد میان کارفرما و پیمانکار است که این شرایط به عنوان شرایط عمومی و شرایط اختصاصی پیمان بیان می شود و یک چارچوب کلی را برای قرارداد تعیین میکند.
معایب قراردادهای پیمانکاری چیست؟
از جمله معایب پیمانکاری ساختمان این است که کارفرما مبلغ تمام شده و کل هزینه های قرارداد را در اختیار ندارد. چون این موضوع باید توسط پیمانکار مشخص شود، بنابراین همواره مبالغ را با توجه به صورت وضعیتی که پیمانکار به او اعلام می کند باید پرداخت کند در واقع کارفرما مجبور است به هزینه‌های پروژه‌ای که توسط پیمانکار اعلام شده است اعتماد و اتکا کند.
همچنین در این نوع قراردادهای پیمانکاری ساختمان امکان به وجود آمدن اختلافات بسیاری بین کارفرما و پیمانکار وجود دارد.
از جمله معایب قراردادهای پرداختن کلی این است که ممکن که زمان طولانی برای برآورد هزینه های پروژه لازم باشد که خود باعث افزایش هزینه مالی پروژه میشود. همچنین کارفرما هیچ نظارتی بر برنامه‌ها و اجرای عملیات پروژه توسط پیمانکار ندارد. در این پروژه ها ممکن است به دلیل عدم همخوانی طرح هایی که کارفرما طراحی کرده و نظرات کارفرما و پیمانکار باعث تخطی از برنامه ریزی های انجام شده شود.
0 دیدگاه